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广州高德置地商圈为何火不起来需更长培育期

2019-06-09 03:52:05来源:励志吧0次阅读

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2010年底,随着广州友谊国金店和高德置地广场的风尚广百、苏宁精品等大型主力店陆续亮相,广州重金打造的珠江新城CBD商圈揭开面纱,并以其高端的定位和位处花城广场的地理优势,而被众多业界人士看好,认为其有潜力与天河商圈竞争。

然而三年过去了,以高德置地广场为中心的商圈表现并不尽如人意。虽然用餐时段餐饮区人气较旺,但大面积的百货商场则相对冷清,且商家入驻率并不高。甚至有消息传出,高德置地主力百货店的高楼层将转租做奥特莱斯(品牌折扣店)。高端消费人群聚集的高德置地商圈,为何火不起来?

走 访

商场人气稍显不足

公开资料显示,高德置地广场总建面达92万平方米,包括34万平米的超甲级写字楼和17万平米的国际时尚购物中心以及迪拜JUMEIRAH GROUP管理的JUMEIRAH GUANGZHOU HOTEL和朱美拉酒店式公寓,是一个集酒店、公寓、商场、写字楼于一体的超大型商业广场,横跨广州新中轴线的两翼。其中购物中心分为“春”、“夏”、“秋”、“冬”四大主题。

2010年12月,“春”、“夏”两大主题引进的品牌相继开业。其中,广百股份集团旗下的风尚广百作为主力店进驻“春”商场,吉之岛(现更名为永旺)也在此开出广东首家SM(食品超市)。

走访发现,“春”商场与珠江新城地铁站相通,开业较早,人气相对较旺,与地铁站位于同一楼层的永旺超市也为这里带来了不少客流。茶余饭后的空当,一些在附近上班的白领也会就近到风尚广百走走逛逛,但与天河路和北京路等成熟商圈相比,这里的人气还是相对冷清。

“一般一年去个两次,”罗先生就是偶尔光顾风尚广百的一员。他告诉,只有需要买衣服了或者公司发了广百的购物卡才去。“跟天河城、正佳相比,这里的人少很多、不嘈杂,但是个人感觉货品齐全性也低一些。”他曾实地对比过,有些衣服在高德置地的广百买不到,但广百中怡店的货架上却有他想要的款。“这里连个电影院都没有,配套跟不上肯定会影响人流量。”

喜欢逛街的市民曾小姐则坦言自己没去过高德置地。“那里给人的感觉就是工作的地方,不是逛街的感觉。”

在风尚广百四楼某品牌专柜工作的温小姐也感觉商场人气不旺。这里装修一般,品牌也不多,大都是住在附近或者在这上班的人会来逛一下,很少特意过来的。“温小姐颇为无奈地说,由于商场指示不明,每天问路的比买东西的还多。经常都是问洗手间怎么走的。”

看到,风尚广百主要在位于“春”商场的楼,分别经营化妆品、鞋类、男女服饰、家品和童装玩具等。品牌上大都与其他百货店类似,例如,鞋类的主要品牌是TATA、百丽、卡丹路、迪欧妮,少女服饰也大都是常见品牌,包括艾格、周末、衣恋、ONLY、欧时力等。

餐饮生意还不错

与商场内人气冷清的状况不同,用餐时分各家餐饮店面生意火爆,甚至出现了排长队的现象。

在某外企负责企划的白领谭小姐告诉,今年中秋前夕,她一直想找一家位于市中心、交通便利但又不算太吵闹的高端酒楼,请客户吃餐饭。经朋友推荐,她选择了高德置地的南海渔村。“环境很好,装修风格清新,房间很大很明亮,菜品也不错。”谭小姐说,她决定以后人多的聚餐都来这。“但也有美中不足的地方,南海渔村在秋商场,从地铁站上到春商场后,还要走一段路,也没有连廊,天晴时会很晒。”

也了解到,南海渔村自2012年1月开业以来,人气一直较旺,主打商务宴请。中午用餐高峰期,大厅几乎满座,有时甚至需要排位。38间豪华贵宾房也常常需要提前订位。看到,同样位于“秋”商场的平价餐厅家乐缘也很火爆。虽然该店在负一层,但直到中午一点半,门外仍排着长长的队伍。

和朋友聚餐时,在广州大道附近上班的欧小姐也喜欢选择高德置地。“几个朋友都住得比较分散,大家一般会选地铁站附近相聚,(高德置地)这里是3号线和5号线的中转站,也不用出地铁站就能直接到。”欧小姐告诉,大多数时候她会很朋友逛一逛优衣库后,再去九毛九或酸菜鱼店。

此外,聚集在“春”广场负一层的麦当劳、必胜客、赛百味等品牌连锁快餐店,一个套餐价格大概在20元至40多元之间,也颇受附近上班族的欢迎。在附近上班的小刘就告诉,用餐时间这些店基本都要排队。

而在珠江新城津滨腾越大厦办公的罗先生则对高德置地不是很“感冒”。“在那附近上班的朋友一般叫外卖,方便也便宜。”罗先生告诉,虽然他和朋友也曾在高德置地聚餐,但因为路标指示不明,容易迷路,所以大家都只说在珠江新城地铁站集中。“还是喜欢在天河城和正佳那边聚餐。”

声 音

商业氛围不浓 需更长培育期

在一个人来人往白领阶层聚集的地方,零售商业为何一直旺不起来?“从地理位置上看,高德置地广场横跨广州新中轴线的两侧,附近写字楼、高端酒家聚集,当时是很看好它的,但现在的经营整体不火爆。”广东省流通业商会执行会长黄文杰认为,生不逢时、缺乏新意、路组织不清晰都是导致商圈人气不旺的原因。近几年,整个行业受经济大环境影响都处于惨淡的状态,世道不好,老商场日子不好过,新商场的培育期自然会更长。

广州商业总会秘书长罗志杰也认为,宏观经济环境不好,影响到了商圈成长周期。“如果消费井喷,新商圈肯定成长更快。”

广州友谊副总经理王晖则感叹:一窝蜂定位高端不现实。“珠江新城虽然聚集了高端人群,但如果没有外来客的支撑,难以持续。”王晖告诉,为了配合珠江新城商圈的特色,友谊国金店在硬件设备和楼层设置上都尽量做到与环市东店的不同。“设备更好,服务更周到。珠江新城消费者的年龄段比环市东年轻,所以我们在四楼增加了年轻时尚的女装元素,效果不错,也得到了认可。但目前为止,国金店的客人超过六成是熟客。”

在王晖看来,高德置地广场建筑本身的规划设计也是制约其人气的一个因素。“它不像天河路一样,一条大道两边都是商铺,让人一看就知道这是消费的地方。而高德附近都是写字楼,不熟悉这里的人,不敢贸然进入。”王晖认为,商圈若无新客,培育期自然漫长。

广东财经大学流通经济研究所所长王先庆言辞则更为犀利。“高德置地商圈旺不起来是必然的。”王先庆认为,高德的楼面布局是按照写字楼来设计的,没有做商业的氛围,定位高端不但模糊,也违背规律。“消费氛围都还没起来,怎么去高端?”

物业各自为阵 客流难共享

高德置地广场刚开业时,业内很多声音都表示,地处花城广场这个广州城市新地标,将为商圈带来更多的竞争筹码。但3年时间过去了,这一乐观看法似乎也打了折扣。

“物业与物业之间是分散的,没有形成一个整体的连接。”王晖告诉,高德置地作为一个中心商圈,其辐射范围有限,主要满足的是附近商务人群的消费需求。所以商圈刚开放时,大家对花城广场的游客消费力也寄予了厚望。“但目前来看,效果不明显。”王晖认为,高德置地与花城汇、华城广场并未完全联通,中间有一段露天的路日晒雨淋,部分地方还在施工和招商,整个感觉是分散的,商业氛围不浓。

黄文杰也认为,高德置地项目虽然提出了颇具新意的“春”“夏”“秋”“冬”四大主题商场,但目前各商场之间的连廊并未连通,还处于各自为阵的状态。且计划2011年开业的“秋”“冬”商场仍未完全开业。

“集中度便利性不突出,给人感觉很散。”罗志杰也认为,目前商圈内各物业未能形成合力,导致整个商圈氛围不浓,有一种大树底下不长草的感觉。

定位不清晰 商圈知晓度不高

除上述外界因素外,商场本身定位不清晰导致商圈不温不火也成为业内共识。查阅发现,2010年高德置地广场刚开放时,项目负责人曾透露,高德置地广场购物中心提倡的是一种主题娱乐化购物形式,其中的灵魂是将艺术和品位有机结合。开业时,高德置地广场甚至将《白雪公主和七个小矮人》舞台剧搬到购物中心。

今年1月,高德置地集团宣布将旗下分布在广州的四个购物中心更名为“高德汇”的同时,对外高调表明“高德汇”品牌将专注于搭建服务社区的商业平台,并坚持扎根社区、服务社区,成为“社区型购物中心的倡导者和领航者”。

“又是搞舞台剧,又是做社区购物中心,项目开发商对自己的定位都飘忽不定,培育市场当然更难。”一位不愿具名的业内人士说,按地产商的模式和态度做零售,就容易找不到方向。

黄文杰则认为,商家自身的定位是否有特色够亮点也很重要。“广百和友谊在其他地方都有,如果你没特色,我为什么非要来珠江新城的店?”

罗志杰也认为目前该商圈的品牌同质化现象仍然严重。“产品丰富度不如天河,品牌也与预期有差异,总的来说就是亮点不突出。”

此外,珠江新城迷宫一般的道路也颇受诟病。“对于珠江新城,我只知道花城大道一条路,其他华穗路、华夏路等路,名字太像,我都要查地图。”黄文杰直言,高德置地所处之地,看似城市中心,却是交通盲点,难以吸引外来客。

王晖也认为,整个珠江新城都有点像迷宫,建筑辨识度不高,较难吸引消费者前往。

建 议

应针对主力人群做营销

虽然高德置地商圈目前经营状况并不乐观,但大多数人仍看好它。“这里集中了高端人群,看好这个商圈。在未来年,餐饮、超市会做出口碑。”王晖告诉,如今高德置地商圈的成长速度并不如想象中那么快,但是如果能在居住人群和商务人群之间找到平衡点,把握准主力消费人群,增加商圈的时尚元素,做出自己的特色,该商圈也会很快成长起来。

黄文杰认为,高德置地商圈在功能和内容上都与老商圈不同,所以要依靠新的功能的进驻,带旺人气。“不要满广州都是广百和友谊,其实若能引进欧洲或日资等新的百货,会对商圈人气的拉动起到重要作用。重复、同质只会带来竞争。”

黄文杰还透露,作为高德置地广场的主力百货店,风尚广百高楼层将转租做奥特莱斯(品牌折扣店)。“预计11月就会有新动作。”黄文杰分析认为,广百转型的可能性有两点,一是高德置地店经营不理想,二是风尚广百这一新品牌试验受挫。

罗志杰也认为,商场进行差异定位,做到人无我有人有我优,才能增加竞争砝码。“要认真要就消费者的特点,在经营、性质、内容、模式上吃透,明确自己的亮点和特色。”

擦亮地标名片扩大宣传

加强商圈与周围地标建筑的协调性也成为不可忽视的一点。王晖认为,要做好这个商圈,政府、开发商业主、商家要共同努力,商圈要成行成市才能旺起来。“规划的先天不足是无法改变的,但如果能擦亮新广州这个城市名片,利用花城广场、广州塔的名气,将省内外区或外省的游客引来这里消费,商家也自然会因应而变。”

黄文杰也不约而同地提到珠江新城的地标。“这里有大剧院,有图书馆,这些可以与商圈消费者互动的东西,都是其他商圈没有的,要联合起来。”黄文杰认为,要将商圈做旺,整体协调很重要。其中互通客流是一方面,另外,商圈内各商家也能形成一个联盟,由一个机构发出一个声音,将其传递给市场。“比如天河路商圈,组成了天河路商会,推出了国际购物节活动,就是很好的宣传。”

王先庆也认为应该加大商圈的宣传,让更多的人知道这里也是可以买东西的。“政府也可以加大对商圈的培育,将文化与商业活动结合起来,向外人宣传这个商圈。”

统筹 南方 于冬雪

撰文 南方 彭文蕊

实习生 杜静

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